Vous avez entendu parler de la SCI (Société Civile Immobilière) pour acheter ou gérer un bien à plusieurs ? C’est une super idée pour acheter en famille, entre amis ou pour organiser un héritage. Mais au moment de créer votre SCI, une question arrive :
👉 Faut-il choisir l’IR ou l’IS ?
Pas de panique. On vous explique sans jargon, en version claire.
D’abord, c’est quoi une SCI ?
Une SCI, c’est une société pour posséder un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs.
Exemples :
- Acheter une maison de famille avec vos frères et sœurs
- Louer un appartement à plusieurs
- Préparer un héritage pour vos enfants
Une SCI ne fait pas de commerce, elle gère seulement des biens immobiliers. Et pour les impôts, vous avez deux choix possibles :
Option 1 : SCI à l’IR (impôt sur le revenu)
C’est le choix automatique quand on crée une SCI.
En résumé :
- C’est vous (les associés) qui payez l’impôt sur les loyers.
- Chacun paie selon sa part dans la SCI.
✅ Avantages :
- Simple à comprendre
- Idéal si vous gardez le bien longtemps
- Moins d’impôt si vous revendez après 22 ans (car la taxe diminue avec le temps)
❌ Inconvénients :
- Vous payez des impôts même si vous ne touchez pas les loyers
- Si vous gagnez bien votre vie, ça peut vous coûter cher en impôt
Option 2 : SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)
Vous choisissez cette option si vous voulez que la SCI paie les impôts à votre place, comme une entreprise.
En résumé :
- C’est la SCI qui paie l’impôt sur les loyers (15 % ou 25 % selon le montant).
- Vous ne paierez des impôts que si vous sortez de l’argent de la SCI.
✅ Avantages :
- Moins d’impôt au début
- Vous pouvez réinvestir l’argent plus facilement
- Vous pouvez amortir le bien (c’est-à-dire réduire les impôts légalement grâce à la comptabilité)
❌ Inconvénients :
- Comptabilité plus compliquée (besoin d’un comptable)
- Si vous vendez le bien, l’impôt peut être plus élevé
- Vous paierez un deuxième impôt si vous récupérez l’argent de la SCI
Comparatif rapide
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Qui paie l’impôt ? | Les associés (vous) | La société elle-même |
| Simple à gérer ? | ✅ Oui | ❌ Non, comptabilité obligatoire |
| Idéal pour… | Garder un bien en famille | Faire de l’investissement rentable |
| Revente après 20 ans ? | Peu d’impôt | Plus d’impôt |
| Loyer réinvesti ? | Moins avantageux | Très avantageux |
Conclusion simple
👉 Choisissez l’IR si vous voulez faire simple, garder le bien longtemps, et le transmettre à vos enfants.
👉 Choisissez l’IS si vous voulez faire de l’investissement, payer moins d’impôt au début, et faire tourner l’argent.
Et surtout : n’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel avant de choisir. Chaque situation est différente ! Je suis la pour vous guider.